Individuell nedbetaling av fellesgjeld
Gjennom forretningsførerkontrakten med NBBO har borettslag mulighet til å etablere ordning om individuell nedbetaling av fellesgjeld.
Individuell nedbetaling (IN) vil si at hver enkelt andelseier får adgang til helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld.
Fellesgjeld er den gjeld som borettslaget har overfor långiver (banken). Andelseier har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden, men er med på å betjene den gjennom sin innbetaling av felleskostnader til borettslaget. Ved en ekstraordinær nedbetaling innenfor IN-ordningen, vil andelseieren få redusert sine månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følge av nedbetalingen. Nedbetalingen fra andelseieren går til nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. De andelseierne som benytter seg av ordningen, vil få pantesikkerhet for det de har innbetalt.
Praktisk gjennomføring
Borettslaget må inngå en egen avtale med NBBO der forutsetningene og kostnadene ved IN-ordningen er regulert. Når et borettslag har etablert en slik IN-ordning kan alle andelseiere i borettslaget inngå en egen avtale med borettslaget v/NBBO for å få anledning til å nedbetale på sin andel fellesgjeld. Når avtalen mellom borettslaget og andelseieren er etablert, vil andelseieren ved å kontakte NBBO få tilsendt en giro som skal benyttes ved nedbetaling. Andelseieren kan nedbetale inntil to ganger pr. år, med minimum kr 100.000,- pr. innbetaling. Innbetaling kan kun skje ved terminforfall på borettslagets fellesgjeld, og beløpet må være NBBO i hende senest ti virkedager før lånets forfall. Ved hel eller delvis nedbetaling, vil andelseieren få redusert sine kapitalkostnader (andel renter og avdrag) som kreves inn gjennom de månedlige felleskostnadene.
Andelseiers sikkerhet for sin ekstraordinære nedbetaling
Andelseieren vil være sikret mot at borettslaget skal kunne foreta disposisjoner som gir andelseieren dårligere sikkerhet enn de øvrige andelseierne. Dette er nærmere regulert i kontrakten. Andelseierens innbetaling vil straks bli benyttet til ekstraordinær nedbetaling av borettslagets fellesgjeld.
Vurderer du å benytte IN-ordningen for nedbetaling av din fellesgjeld?
Dersom du har sparepenger som du ønsker å benytte til å redusere gjelden, vil felleskostnadene dine bli redusert med beløpet som tilsvarer rentekostnadene og avdragene for beløpet du innbetaler. Dine månedlige kostnader vil dermed bli redusert.
Det er imidlertid viktig å være klar over at en ekstraordinær nedbetaling av fellesgjelden ikke kan reverseres. Beløpet knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg, det vil si at det først er når du selger boligen at du gjennom salgssummen får tilgang til beløpet igjen.
Du må selv vurdere fordelene og ulempene ved en ekstraordinær innbetaling. Ofte har borettslag en gunstig lånerente, noe som kan bety at du kommer bedre ut ved å plassere sparepengene på en høyrentekonto med en bedre rente.
Eget låneopptak for nedbetaling
Tilsvarende vil det sjelden lønne seg å lånefinansiere en slik nedbetaling. Borettslagets lånebetingelser er i de fleste tilfeller bedre enn det du selv kan oppnå som privatperson. Det er også et poeng at den dagen du skal selge, så må kjøper finansiere en større del av kjøpet gjennom eget lån, noe som kan redusere antall potensielle kjøpere.