Hva er forskjellen på borettslag og sameier?

Når du kjøper bolig i en blokk eller et rekkehusområde kan du i hovedsak velge mellom to gode eierformer. Begge er trygge valg, men det er noen vesentlige forskjeller som det kan være greit å kjenne til.

Eierformene som hovedsakelig brukes i Norge er borettslag og eierseksjonssameier. Sistnevnte blir som oftest omtalt med kortformen sameie. I et borettslag kjøper du en andelsbolig, mens i et sameie kjøper du en selveierbolig. I det daglige vil nok de fleste ikke tenke så mye over organisasjonsformen, for boformene er i all hovedsak veldig like, men det er likevel noen ulikheter som det kan være nyttig å vite om.

Uansett om du velger å kjøpe bolig i et borettslag eller sameie får du en eksklusiv bruksrett til egen bolig. Teknisk sett er det imidlertid en liten forskjell på disse organisasjonsformene. I et borettslag eier du en andel i borettslaget, mens det er borettslaget som eier selve eiendommen. I et sameie eier man en ideell andel i hele eiendommen til sameiet, for eksempel 1/20 av bygget og tomten.

Forskjeller i finansieringen

Måten å finansiere en bolig i et borettslag på er som regel annerledes enn i et sameie.

Når du kjøper en selveierbolig i et sameie må du selv skaffe til veie hele kjøpesummen.

Andelsleiligheter i borettslag er som oftest finansiert i to deler, innskudd og fellesgjeld.

Innskuddet må du selv skaffe til veie. Kjøper du en ny bolig i et NBBO-borettslag så utgjør innskuddet som regel 40 prosent av totalsummen eller mer.

Fellesgjelden er et langsiktig lån tatt opp av borettslaget, med pant i borettslagets eiendom. Du som andelseier betaler renter og avdrag for din del av denne fellesgjelden gjennom de månedlige felleskostnadene. Rentefradraget for fellesgjelden fungerer på samme måte som det gjør for ditt eget private lån. Når du selger boligen videre vil fellesgjelden følge boligen.

Det som er viktig å huske på når du kjøper en andelsleilighet i et borettslag er altså at du ser på totalprisen, ikke bare innskuddet.

Forskjeller i felleskostnadene

Som følge av at det som oftest følger med en andel fellesgjeld når du kjøper en andel i et borettslag vil også de totale felleskostnadene fremstå som langt høyere. Da er det viktig å huske på at disse kostnadene inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, driftskostnader, administrasjonskostnader, med mer.

I et sameie vil ofte kommunale avgifter, slik som vann- og avløp kreves direkte fra den enkelte seksjonseier, og er ikke en del av felleskostnadene. Siden man heller ikke betaler renter og avdrag i et sameie vil felleskostnadene fremstå som langt lavere enn i et borettslag.

For å kunne sammenligne felleskostnadene i et sameie mot felleskostnadene i et borettslag må man av denne grunn trekke ut finanskostnadene og evt. legge til kommunale avgifter.

Finansiering av vedlikehold

Både borettslag og sameier har det samme vedlikeholdsbehovet. På et tidspunkt må vinduer, fasader og tak renoveres. Når du kjøper nytt er ikke dette noe du trenger å tenke på, men ved kjøp av brukt bolig kan det være lurt å sette seg inn i hva som er gjort, og eventuelle planer som foreligger.

I et borettslag finansieres vedlikehold stort sett ved at det tas opp et nytt felleslån. Dette er mulig fordi banken kan få pant i borettslagets eiendom og man får derfor gode betingelser. Et slikt låneopptak vil som oftest føre til at dine månedlige felleskostnader vil øke.

I et sameie har man ikke muligheten til å ta opp felleslån på samme måte, og vedlikeholdet må finansieres enten gjennom oppsparte midler, et usikret lån i banken, eller ved ekstra tilskudd fra seksjonseierne.

Dokumentavgift

Når du kjøper en bolig, må du som regel betale dokumentavgift til staten. Hvor mye du betaler avhenger av boligen du kjøper. Er den brukt eller ny? Er den en del av et sameie eller borettslag?

Kjøper du en brukt bolig i et sameie, må du betale 2,5 prosent av salgssummen i dokumentavgift. Er boligen derimot ny, betaler du 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien – noe som er betydelig mindre enn om du kjøper en brukt bolig i et sameie.

Kjøper du en brukt bolig i et borettslag, betaler du ingen dokumentavgift. Er boligen i borettslaget ny, betaler du 2,5 % av tomteverdien.

Muligheter for utleie

Det er strengere regler for utleie i et borettslag enn i et sameie. I et sameie er det fullt mulig å investere i selveierboliger for å leie dem ut. I et borettslag skal den som eier andelsboligen være den som bor i den. Det er hovedprinsippet, og derfor er det begrensninger på utleie i borettslag.

Det er likevel fullt mulig å leie ut boligen din i borettslaget dersom livssituasjonen krever det, for eksempel om du får et nytt arbeidssted, skal studere i en annen by, blir syk eller skal i militæret. Dersom du ønsker å overlate bruken av boligen til barn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre, kan du gjøre det – så lenge du måtte ønske. Dersom du har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan du også leie ut til andre i opptil tre år av gangen.

NBBO bygger både borettslag og sameier

En av de store fordelene med et fritt marked er valgfriheten. Ser man på NBBO’s over 75 års lange historie har vi i hovedsak bygget borettslagsboliger. Men vi har også med stor suksess bygget sameier. NBBO vil fortsette å bygge både borettslag og sameier i tiden framover.

Forkjøpsrett for NBBO-medlemmer

Dersom du kjøper ny bolig fra NBBO, har du forkjøpsrett den dagen salget av boligen starter. Forkjøpsrett ved salgsstart gjelder uansett om det er et borettslag eller sameie. Medlemmer av NBBO velger og kjøper bolig først. Etter at medlemmene som vil bruke sin forkjøpsrett har gjort det, er det fritt fram for alle. Det gjelder også både borettslag og sameier. Når det kommer til forkjøpsrett er de viktige forskjellene følgende:

• I et sameie gjelder forkjøpsretten kun ved salgsstart. NBBO-medlemmer har ikke forkjøpsrett på denne boligen når du skal selge den videre. Du trenger ikke være NBBO-medlem for å kjøpe bolig i et sameie vi bygger.
• I et borettslag gjelder forkjøpsretten også ved videresalg. Du kan fritt selge boligen, men når dette skal gjøres har NBBO-medlemmer forkjøpsrett. Du må være medlem for å eie en bolig i et NBBO-borettslag. Er du ikke medlem fra før, blir du det når du kjøper boligen.