Er det noe du som boligeier, eller styret, kan gjøre for å unngå store og plutselige økninger i felleskostnadene?
Tekst: NBBO
Når veldig mange kostnader i samfunnet øker, så kan det være mange som kjenner på en irritasjon når også felleskostnadene i boligselskapet øker.
Hva er felleskostnader?
Både borettslag og sameier må driftes og forvaltes. Det er en bygningsmasse som må vedlikeholdes, veier som må strøs og måkes, strøm til belysning i fellesarealer, kanskje en vaktmester som gjør forefallende arbeid etc. En stor fordel med å bo i et boligselskap, er nettopp at ansvaret for bygningsmassen og driften av denne gjøres i fellesskap og av styret.
Nettopp på grunn av dette blir kostnadene gjerne en god del lavere enn om du eide en enebolig. Ved å bo tettere og sammen med andre, nyter man godt av stordriftsfordelene.
Alt som er bærende konstruksjoner, tak, fasade, grunnmur, balkonger, vinduer og ytterdører er boligselskapets ansvar. I tillegg kommer blant annet kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld og kostnader til forretningsfører. Det er disse kostnadene du betaler for gjennom felleskostnadene.
Når skal felleskostnadene økes?
Boligselskapet kjøper varer og tjenester i akkurat samme marked som alle andre, og når prisstigningen er høy må også felleskostnadene økes for å holde tritt med kostnadsøkningen.
Dersom felleskostnadene ikke øker, vil det føre til at boligselskapet ikke kan betale kravene sine etter hvert som de forfaller - ettersom hovedinntekten til boligselskapet er felleskostnadene. Hvis nødvendig vedlikehold utsettes på grunn av andre kostnader, vil også kostnaden rundt dette kanskje bli høyere enn nødvendig fordi for eksempel vannskader på den måten får tid til å utvikle seg til større og mer alvorlige skader. Derfor gjør styret gjerne hele boligselskapet en bjørnetjeneste om de holder felleskostnadene nede for enhver pris.
Det er også mulig for styret å kreve inn felleskostnader som er litt høyere enn de konkrete kostnadene per måned, slik at man både sikrer seg likviditet gjennom året og samtidig bygger seg opp en buffer til å ta uforutsette kostnader eller bygge opp et vedlikeholdsfond. I sameier kreves samtykke av årsmøtet for å etablere fond, men det er nok med alminnelig flertallsvedtak.
Boligeierne bør informeres godt om endringen og hvorfor denne kommer. Det skaper bedre etterlevelse og forståelse for at kostnadene øker.
Kan styret alene beslutte økning i felleskostnadene?
I både borettslag og sameier kan styret fastsette felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen/årsmøtet. Styrets viktigste oppgave er å sikre at økonomien i boligselskapet er sunn og god, og at eiendomsmassen vedlikeholdes og driftes slik at verdiene opprettholdes.
Det er anledning til å ta felleskostnadene opp til vedtak på generalforsamlingen/årsmøtet, men dersom man stemmer nei til økningen medfører dette en form for vingeklipping av styret, slik at styret ikke kan utføre de oppgavene de er satt til å gjøre. Det er også viktig å huske på styret kan bli erstatningsansvarlige dersom styret bevisst lar være å gjennomføre helt nødvendig vedlikehold, og det for eksempel leder til alvorlig personskade.
Det er likevel en del boligselskaper som har det som praksis at man årlig vedtar felleskostnadenes størrelse. I noen tilfeller fungerer det greit, for eksempel fordi man har en god vedlikeholdsplan og god oversikt over økonomien god tid i forveien.
Hva kan jeg eller styret gjøre for å holde felleskostnadene på et fornuftig nivå?
For det første kan styret jobbe godt med sine innkjøp og forhandle på pris. Dette innebærer å innhente flere tilbud på arbeid som skal utføres og materialer som skal kjøpes. Ofte er det mulig å forhandle med bankene om rentevilkår. Hvis det er en oppgave som skal gjøres som egner seg til dugnad, kan boligselskapet spare noe på dette fremfor å kjøpe inn arbeidskraft.
Som boligeier har har man liten innflytelse på kostnader til vanlig og nødvendig vedlikehold, men i saker om større utbygginger eller endringer som trenger vedtak på årsmøte/generalforsamling, kan du benytte stemmeretten din og stemme imot forslag som du mener blir for dyre. Samtidig må du også finne deg i å betale økte felleskostnader dersom forslaget likevel blir vedtatt.
Som boligeier kan du også bidra ved å bruke fellesarealene pent, og ta hensyn til de rundt deg. Feil bruk eller slitasje som følge av ubetenksomhet, vil lede til kostnader som dere alle må betale for.
Kilde: NBBL
La oss gjøre jobben
For alle som bor i et borettslag eller et sameie er felleskostnadene en viktig del av privatøkonomien. Derfor er vi opptatt av å gi styret gode råd og nyttige verktøy som bidrar til å skape forutsigbarhet rundt felleskostnadene. Det gjør styrehverdagen enklere og gir deg som eier en større økonomisk trygghet.